στεγαστικά δάνεια - Eλλάδα

Σε ιστορικό χαμηλό στην εποχή του ευρώ υποχώρησε το 2008 ο ρυθμός αύξησης των υπολοίπων της στεγαστικής πίστης, την ίδια στιγμή που οι πωλήσεις νέων δανείων της κατηγορίας παρουσιάζουν σημαντική κάμψη σε σχέση με την περυσινή χρονιά. Το γεγονός αυτό δημιουργεί έντονο προβληματισμό στους τραπεζίτες, οι οποίοι βλέποντας μία από τις βασικότερες πηγές εσόδων τους να συρρικνώνεται, αναζητούν λύσεις για να «ξαναζωντανέψει» η αγορά. Επιπλέον υπάρχει αύξηση των καθυστερήσεων στην αποπληρωμή των δόσεων σε αξιοσημείωτο βαθμό, φαινόμενο που τείνει να λάβει τους τελευταίους μήνες μόνιμο χαρακτήρα, καθώς οι προβλέψεις από το μέτωπο των επιτοκίων και οι εκτιμήσεις για το μελλοντικό διαθέσιμο εισόδημα και τον πλούτο των νοικοκυριών κάθε άλλο παρά αισιόδοξες είναι. Κορυφαίοι τραπεζικοί επισήμαναν στο «Βήμα» ότι δεν αποκλείουν μέσα στο επόμενο διάστημα επιστροφή στις μαζικές προσφορές στα στεγαστικά δάνεια για την τόνωση της αγοράς. Στόχος όμως αυτή τη φορά θα είναι η προσέλκυση κυρίως πελατών από τα μεσαία και ανώτερα εισοδηματικά στρώματα, με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα, οι οποίοι θα αξιολογούνται με αυστηρότερα κριτήρια κατά τη διαδικασία εξέτασης των αιτημάτων για νέες χορηγήσεις.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2008 τα νέα δάνεια στέγης ανήλθαν σε 8,37 δισ. ευρώ, μειωμένα κατά 9% σε σχέση με το περυσινό επτάμηνο. Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η σημαντικότατη μείωση κατά τους πρώτους πέντε μήνες του έτους της αύξησης σε απόλυτο αριθμό των υπολοίπων της στεγαστικής πίστης, που ξεπέρασε το 60%. Συγκεκριμένα, ως και τον περασμένο Μάιο τα υπόλοιπα του συνόλου των στεγαστικών δανείων είχαν αυξηθεί κατά 2,1 δισ. ευρώ, ενώ την αντίστοιχη περυσινή περίοδο η αύξησή τους είχε φτάσει τα 5,77 δισ. ευρώ. Παράλληλα ένα σημαντικό ποσοστό - κατά ορισμένους τραπεζικούς κύκλους προσεγγίζει το 45% - των νέων δανείων της συγκεκριμένης περιόδου κατευθύνθηκε στην αναχρηματοδότηση παλαιών οφειλών. Τα παραπάνω στοιχεία καθιστούν σαφές ότι η ελληνική αγορά, που άνθησε τα τελευταία χρόνια, έχει μπει σε πτωτική τροχιά και χρειάζονται νέες πολιτικές από τις τράπεζες εν μέσω των δυσκολιών που προκαλεί η πιστωτική κρίση για τη διατήρηση υψηλών ρυθμών ανάπτυξης. Η μείωση της ζήτησης, σε συνδυασμό με την αυστηρότερη πολιτική εγκρίσεων των τραπεζών, την απόσυρση των προσφορών και τα υψηλότερα επιτόκια, αναμένεται να οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση του ρυθμού αύξησης των υπολοίπων στο 16%-17% ως το τέλος του 2008 από 22% έναν χρόνο νωρίτερα.

* Λογική η υποχώρηση

Τραπεζικοί παράγοντες σημειώνουν πάντως ότι είναι λογική η υποχώρηση που παρατηρείται εφέτος. Διότι οι τράπεζες έχουν προχωρήσει σε αναπροσαρμογή της επιτοκιακής πολιτικής τους καταργώντας στις περισσότερες περιπτώσεις τις προσφορές στα σταθερά επιτόκια δύο και τριών ετών, καθώς δεν έχουν πλέον λόγω της πιστωτικής κρίσης την πολυτέλεια να επιδοτούν μέρος του κόστους δανεισμού για τα πρώτα χρόνια αποπληρωμής. Σημαντικό ρόλο παίζει επίσης και ο παράγοντας ψυχολογία, καθώς τα νοικοκυριά έχουν «βομβαρδιστεί» το τελευταίο διάστημα από αρνητικές οικονομικές ειδήσεις που σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές των ακινήτων και την έξαρση της ακρίβειας δημιουργούν αρνητικό κλίμα. Εξάλλου σε «αναμμένα κάρβουνα» κάθονται όσοι εξοφλούν δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου καθώς τα τελευταία τρία χρόνια τόσο τα διατραπεζικά επιτόκια όσο και το κεντρικά καθοριζόμενο από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) έχουν υπερδιπλασιαστεί επηρεάζοντας σημαντικά τις μηνιαίες δόσεις τους. Δεν είναι τυχαία η μεταβολή των προτιμήσεων των καταναλωτών, οι οποίοι πλέον αναζητούν πιο ασφαλείς λύσεις. Συγκεκριμένα το 2008, όπως άλλωστε συνέβη και το 2007, το 70% των χορηγήσεων γίνεται με σταθερό επιτόκιο δύο ή τριών ετών, το 15% με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ το υπόλοιπο 15% αφορά δάνεια ελβετικού φράγκου, ποσοστό διόλου ευκαταφρόνητο.

* Οι φθηνές λύσεις

Σήμερα ορισμένες τράπεζες επιδοτούν ακόμη το επιτόκιο των πρώτων ετών. Βέβαια στην προκειμένη περίπτωση θα πρέπει να δοθεί προσοχή στην περίοδο για την οποία η τράπεζα δεσμεύει τον πελάτη να μην αποπληρώσει το δάνειο. Αν, π.χ., ο δανειολήπτης δεν έχει το δικαίωμα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου του για τα πρώτα έξι χρόνια και το χαμηλό επιτόκιο ισχύει μόνο για μία τριετία, θα αναγκαστεί να πληρώνει δόσεις βάσει κυμαινόμενων επιτοκίων τα οποία με τα σημερινά δεδομένα δεν είναι χαμηλότερα του 6%. Μια άλλη λύση, αλλά για όσους θέλουν να αναλάβουν συναλλαγματικό κίνδυνο, αποτελούν τα στεγαστικά σε ελβετικό φράγκο. Η διαφορά του επιτοκίου ενός μηνός μεταξύ του ευρώ και του ελβετικού φράγκου διατηρείται σταθερά πάνω από το 2%, συνεπώς η μηνιαία δόση είναι πολύ μειωμένη. Εξάλλου την τελευταία δεκαετία το επιτόκιο του ελβετικού φράγκου διατηρήθηκε χαμηλά, δεν έχει ξεπεράσει το 3,5%, ενώ η διακύμανση στην ισοτιμία μεταξύ των δύο νομισμάτων ήταν περιορισμένη και κυμάνθηκε από 1,45 ως 1,68.

Για τους παλαιούς δανειολήπτες δεν συντρέχει στην παρούσα φάση λόγος μεταφοράς του δανείου τους εφόσον έχει ληφθεί τα τελευταία δύο χρόνια, καθώς οι όροι των συγκεκριμένων χρηματοδοτήσεων είναι πιθανόν να είναι καλύτεροι από αυτούς που προσφέρονται σήμερα. Οι υπόλοιποι καλούνται να συγκρίνουν τους όρους του δανείου τους με αυτούς που προσφέρουν σήμερα οι τράπεζες για μεταφορές και να δώσουν προσοχή στους όρους επιδότησης του επιτοκίου, καθώς και στον τρόπο προσδιορισμού του κυμαινόμενου επιτοκίου. Συγκεκριμένα, μπορεί ο υψηλός ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών να βοηθάει στη διατήρηση ελκυστικών επιτοκίων σε σχέση με την άνοδο του βασικού επιτοκίου του ευρώ και των διατραπεζικών επιτοκίων, ωστόσο το συνολικό κόστος αποπληρωμής στα δάνεια της κατηγορίας έχει αυξηθεί τους τελευταίους μήνες. Τα πιστωτικά ιδρύματα, με επιβαρύνσεις που δεν είναι εμφανείς στους καταναλωτές «διά γυμνού οφθαλμού», στοχεύουν στο να «ρεφάρουν» από τα χαμηλά επιτόκια με τα οποία διαθέτουν τα στεγαστικά τους δάνεια, τουλάχιστον για τα πρώτα τρία χρόνια εξόφλησης. Συγκεκριμένα επιβάλλουν έξοδα για τη χορήγηση των δανείων, ενώ αυξάνουν τα περιθώρια κέρδους στα κυμαινόμενα επιτόκια που έχουν ως βάση υπολογισμού τους το Euribor ή το επιτόκιο της ΕΚΤ.

* Τα διατραπεζικά δάνεια

Η αλήθεια είναι ότι οι τράπεζες δεν μπορούν να δανείζουν με επιτόκια της τάξεως του 3%-4% και να δανείζονται οι ίδιες είτε μέσω των προθεσμιακών καταθέσεων ή στη διατραπεζική αγορά με 5%-6%. Δεν γίνεται να επιδοτούν τα επιτόκια των δανείων επ' αόριστον και αναγκαστικά χρησιμοποιούν άλλες μεθόδους για να διατηρήσουν τα ίδια επίπεδα ή να αυξήσουν τα έσοδά τους. Συγχρόνως όμως έχουν γίνει πιο αυστηρές στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων όσον αφορά τα κριτήρια εξέτασης της πιστοληπτικής ικανότητας του υποψήφιου δανειολήπτη, αλλά και το ποσοστό χρηματοδότησης, το οποίο πλέον σε αρκετές περιπτώσεις δεν ξεπερνά το 60%. Προσπαθούν με αυτόν τον τρόπο να μειώσουν τον κίνδυνο αδυναμίας αποπληρωμής των δανείων που χορηγούν.

Εξάλλου και λόγω της περιορισμένης ρευστότητας εξαιτίας της πιστωτικής κρίσης δεν έχουν τη δυνατότητα να κινηθούν πιο επιθετικά σε σχέση με τα ποσά που χορηγούν, όπως συνέβαινε στο πρόσφατο παρελθόν, όταν το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης για αγορά ακινήτου ξεπερνούσε το 75%. Σε κάθε περίπτωση τα αρμόδια επιτελεία όλων των τραπεζών βρίσκονται σε εγρήγορση, παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις που διαδραματίζονται στη στεγαστική πίστη και προετοιμάζονται κυρίως για το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Είναι λογικό, ωστόσο, η πλειονότητα των τραπεζών στην παρούσα φάση να αναμένει τις κινήσεις των «μεγάλων» προτού προχωρήσει σε αλλαγές των επιτοκίων.

Ο παράγοντας «κόστος πρόωρης εξόφλησης»

Ιδιαίτερα κρίσιμη παράμετρο για τον υπολογισμό του συνολικού κόστους αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου, η οποία δεν λαμβάνεται τις περισσότερες φορές σοβαρά υπόψη από τους υποψήφιους δανειολήπτες, αποτελεί το ζήτημα της δυνατότητας πρόωρης εξόφλησης. Το συγκεκριμένο θέμα γίνεται περισσότερο επίκαιρο σήμερα καθώς οι τράπεζες, προκειμένου να χορηγήσουν δάνεια με πολύ χαμηλά, ουσιαστικά επιδοτούμενα, επιτόκια απαγορεύουν στους πελάτες τους να αποπληρώσουν πρόωρα το κεφάλαιο που έχουν δανειστεί. Αυτό είναι λογικό καθώς, αν δεν υπήρχε αυτή η ασφαλιστική δικλίδα, οι τράπεζες θα έχαναν από τέτοιες δανειοδοτήσεις διότι θα υπήρχε ο κίνδυνος ο πελάτης τους να εκμεταλλευόταν την αρχική περίοδο του χαμηλού σταθερού επιτοκίου και στη συνέχεια να μετέφερε το δάνειό του σε άλλη τράπεζα.

Οπως επισημαίνουν τραπεζικοί κύκλοι, ο παράγοντας «κόστος πρόωρης ολικής ή μερικής προεξόφλησης» είναι πολύ σημαντικός. Αυτό συμβαίνει διότι η πρόωρη εξόφληση ενός στεγαστικού προγράμματος που έχει «ωριμάσει», βρίσκεται δηλαδή λίγα χρόνια πριν από τη λήξη του, είναι ασύμφορη λόγω του τρόπου λειτουργίας των τοκοχρεολυτικών δανείων. Αντίθετα, συμφέρει όταν πραγματοποιείται τον πρώτο καιρό. Συγκεκριμένα, το μεγαλύτερο μέρος των τόκων που αντιστοιχούν στην αρχικώς συμφωνηθείσα διάρκεια του δανείου καταβάλλεται κατά τα πρώτα χρόνια ζωής του δανείου, καθώς αυτή την περίοδο η αναλογία τόκων και αποπληρωμής κεφαλαίου στη μηνιαία δόση είναι σαφώς υπέρ των πρώτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι για ένα δάνειο διάρκειας 15 ετών οι τόκοι αποτελούν το 53% της πρώτης τοκοχρεολυτικής δόσης που αποπληρώνεται, ενώ όσο πιο μεγάλη είναι η διάρκεια τόσο μεγαλύτερο είναι αυτό το ποσοστό.

Αποτρεπτικός παράγοντας για την πρόωρη αποπληρωμή του δανείου θεωρείται η ποινή που επιβάλλουν οι περισσότερες τράπεζες όταν η προεξόφληση γίνεται σε περιόδους σταθερού επιτοκίου ή όταν ισχύουν οι περιορισμοί που προαναφέρθηκαν στα δάνεια χαμηλής εκκίνησης, οι οποίοι ισχύουν ακόμη και όταν το επιτόκιο έχει μετατραπεί σε κυμαινόμενο. Το συγκεκριμένο πέναλτι είναι συνήθως τόκοι τριών ή έξι μηνών, ανάλογα με τη χρονική περίοδο στην οποία γίνεται η πρόωρη αποπληρωμή. Ετσι, ενώ ο δανειολήπτης έχει ήδη καταβάλει μεγάλο μέρος των τόκων του δανείου του, καθώς αυτοί έχουν υπολογιστεί με βάση την αρχική διάρκεια εξόφλησης, καλείται να πληρώσει επιπλέον χρήματα για τόκους λόγω της ποινής που επιβάλλουν οι τράπεζες.

http://www.tovima.gr/print_article.php?e=B&f=15461&m=D27&aa=1